医院開業物件センターが開業物件豆知識をご紹介します。

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開業物件豆知識

開業スタイル

☆5つの開業スタイル!
開業には5つのスタイルがあります。それぞれの特徴を理解し自分にあった開業スタイルを見つけてください。
戸建て開業
概要 土地を購入し、新規に診療所を立てる戸建て開業、地方などに多い開業スタイル。
メリット 立地やデザインなど自由に決められ、特徴を活かした開業が可能。
デメリット テナント開業と比べ、初期投資額が多くかかるため、通常より多くの手元資金が必要。
新築賃貸方式(建て貸し開業)
概要 土地のオーナーに診療所を建築してもらい、賃借する開業スタイル。
メリット デザインなど自由に決められる(ハウスメーカー主導の場合は、レイアウトに規制がある場合あり)
デメリット 契約期間が長期間にわたる。また、途中解約する場合、多額のペナルティーが発生する。
ビルテナント開業
概要 都市部では一般的で、低コスト、好立地での開業が可能な開業スタイル。
メリット 駅の周辺など利便性の高い地域に開業できる。また、他の開業と比べ、初期投資が少なく済む。
デメリット オーナー変更やビルの建て替えなどの退去リスクがある。
集合型開業(医療ビル、クリニックモール、クリニックビレッジ)
概要 多様な診療科目の診療所が集まって開業するスタイル。
メリット 複数の診療所が集まることで、集患面の相乗効果が期待できる。また、広告費が少なく済む。
デメリット 診療所間の関係維持や他のテナントの評判が悪ければ集患面での効果が期待できない。
継承物件開業
概要 医院の建物又は経営を引き継ぐ開業するスタイル。
メリット 地域住民の認知度が高く、クリニックの立ち上がり良い。また、内装コストなど少なく済む。
デメリット 希望に合う物件がなかなか出て来ないため、開業時期が遅れる場合がある。

開業地選び

開業地選びのポイント
ご開業された先生方の半数以上が開業物件で苦労してます!開業地選びは、開業の立ち上がりに大きく影響する為、とても重要です。また、多くの時間がかかります。そこで、スムーズに開業地を探す為に、次のポイントを留意しながら理想の物件を探しましょう。
流動性 人口総数の増減や世帯数、年齢別人口、老齢化率、産業別就業者比率、昼夜間人口比率など事前に確認し、地域の傾向を把握しましょう。
地域性 バス・駅の場所と本数、幹線道路や河川、線路、地形の起伏等の地理的障害物等は、診療圏に大きく影響しますので、出来るだけ多く、現地を視察しましょう。
競合性 近年の開業ラッシュで、競合医院のない地域を探す事は非常に難しい時代です。その中で、いち早く競合医院の特徴(院長の年齢、後継者の有無、専門科目、来院数)を分析し、医院の差別化を明確にしていきましょう。
不動産や開業コンサルタント会社へ物件探しを依頼する場合 〜伝える項目〜
・土地や建物の購入、賃借のための資金面の上限額
・診療所の必要な広さ
・開業地の特性(駅前、オフィス街など)
・現在診察している患者や地域の患者が来院しやすい場所
・競合医療機関の少ない地域
・街としての将来性や活気のある地域
・病診・診診連携を進めやすい地域
・自宅からの距離(通勤の利便性)
・駐車場、駐輪場の確保
・医師会加入状況(特に、内科・小児科でご開業される場合)

診療圏調査

診療圏の予想患者数をそのまま信じてはいけません!
診療圏調査とは開業場所を選定するにあたって、実際そこで開業した場合にどれぐらいの患者数が見込めるかを各種統計データから検証して算出する事です。
診療圏の目安として小児科が半径500m、内科が半径1km、耳鼻科・皮膚科は半径1.5km、整形外科は2kmなどと言われますが、実際は先生の診療科目や診療スタイル、立地、専門性、競合する医院、駐車場の有無、単独での開業orクリニックモールでの開業などによって診療圏は変化します。
例えば小児科で診療圏が5km以上も拡大しているクリニックや専門性で他県からの来院患者を獲得しているクリニックもあります。逆に数の多い内科などは診療圏が狭まるケースもあります。

診療圏の予想患者数をそのまま信じてはいけません!

診療圏の設定
開業予定地の近隣の競合医院や人の流れを調べ、診療圏を設定します。
診療圏は大きな道路や線路、川などにより容易に遮断されるため半径何mでは設定出来ず、円にはなりません。
また競合医院の評判・専門・年齢・出身大学・後継者の有無・来院患者数も調べましょう。診療圏は重要な広告宣伝対象地域となり後々の広告戦略にもつながります。

診療圏の設定

人口調査
診療圏内の人口動態(町丁別・年齢別・性別・人口推移)を調べます。オフィス街での開業と住宅地での開業、メインとなる患者層の異なる小児科・耳鼻科・皮膚科と内科・整形外科・眼科などとは着目するデータが異なります。

人口調査

1日推定来院患者数の算定
診療圏、競合医院調査、人口調査と厚生労働省の受療率を参考にし、推定来院患者数を算定します。

1日推定来院患者数の算定

賃貸契約の注意事項

賃貸借契約の留意点
賃貸借契約には様々なケースがあるため、十分に内容を確認する必要があります。例えば、よく勘違いされるケースとして、「保証金」があります。保証金には、敷金としての性格を持つものや建設協力金としての性格をもつものなどがあり、授受の際には、返還の有無、時期、方法などを確認しておく必要があります。
契約内容の確認事項
契約期間 医療法人化をする場合、長期間の契約期間が絶対条件になりますので、法人化に触れた補則をお奨めします。
賃料・共益費 賃料の改定について、一定期間ごとに値上げするものもあるので注意が必要です。
敷金、権利金、保証金など 返還の有無、時期や方法などについて確認しましょう。
引渡し時期と賃料発生時期 スケジュールや資金計画に影響するため、しっかりと確認しておく必要があります。
禁止または制限される項目 貸主の同意なしに行うことが出来ない項目が必ずありますので、事前に確認しておく必要があります。
電気容量・天井の高さ 電気を多く消費する医療機器が多い為、電気容量を事前に確認しておく必要があります。
空調・水周り 室外機の設置場所や水周りの移動が可能か専門家立会いのもと事前に確認しましょう。
看板の利用可能時間 住居一体型のビルでは、看板の利用時間に制限がある場合があります。駅ビルなどでは看板の設置が出来ない場合がありますので、確認しましょう。
保証人 個人の賃貸契約では、保証人が必要になります。年金受給者や生計を共にしている配偶者は、保証人として認められませんのでご注意ください。

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